Bagaimana Membeli Sebidang Tanah Untuk Konstruksi Perumahan Individu

Daftar Isi:

Bagaimana Membeli Sebidang Tanah Untuk Konstruksi Perumahan Individu
Bagaimana Membeli Sebidang Tanah Untuk Konstruksi Perumahan Individu

Video: Bagaimana Membeli Sebidang Tanah Untuk Konstruksi Perumahan Individu

Video: Bagaimana Membeli Sebidang Tanah Untuk Konstruksi Perumahan Individu
Video: PENJELASAN SINGKAT SEBELUM MEMBELI SEBIDANG TANAH 2024, Maret
Anonim
  • Kategori tanah dan tujuan yang dimaksudkan
  • Tanah untuk konstruksi tempat tinggal: metode akuisisi
  • Pembelian tanah untuk konstruksi di pasar sekunder

    • Kesimpulan dari perjanjian penjualan tanah
    • Pendaftaran negara untuk pengalihan kepemilikan sebidang tanah di bawah perjanjian jual beli
  • Pembelian sebidang tanah untuk konstruksi dari tanah milik negara
Konstruksi individu
Konstruksi individu

Sebelum melanjutkan ke uraian prosedur untuk memperoleh sebidang tanah untuk konstruksi perumahan individu, ada baiknya untuk mencari tahu tanah mana yang cocok untuk dibangun. Pertanyaan ini sangat relevan sebelum membeli tanah di pasar sekunder, yaitu, dari individu, karena ketika makelar yang tidak terlalu jujur dan pembeli yang tidak terlalu ahli dalam undang-undang pertanahan bertemu, adalah mungkin untuk membeli plot semacam itu, yang pengembangannya akan menimbulkan sejumlah benturan.

Kasus nyata berikut ini dapat menjadi contoh nyata: untuk membangun rumah pedesaan yang lebih besar, seorang warga memperoleh dua bidang tanah bertetangga. Rencana pemilik baru termasuk penyatuan lebih lanjut petak, tetapi setelah kunjungan pertama ke pemerintah daerah, ternyata penyatuan itu tidak akan terjadi. Faktanya adalah bahwa hanya satu dari mereka yang memiliki tujuan khusus untuk konstruksi, dan yang lainnya dimaksudkan untuk penggunaan pertanian (tujuan langsung - pertanian truk). Hampir tidak mungkin mengubah tujuan situs semacam itu. Akibatnya, sang pemilik tidak dapat membangun rumah dengan ukuran yang diinginkan, dan tidak membutuhkan lahan pertanian sama sekali. Sangat bermasalah untuk membuktikan bahwa kontrak penjualan dalam kasus ini dibuat dengan curang,dan bagaimanapun, persidangan akan memakan waktu, secara halus, banyak waktu. Untuk menghindari kasus seperti itu, Anda perlu menavigasi kategori tanah dan tujuan yang dimaksudkan, dan juga tidak lupa untuk mempelajari paspor kadaster dari petak yang dibeli dengan cermat.

Kategori tanah dan tujuan yang dimaksudkan

Pasal 7 Kode Tanah Federasi Rusia mendefinisikan tujuh kategori tanah: tanah pertanian; tanah pemukiman; tanah untuk industri, energi, transportasi dan keperluan lain yang tidak sesuai dengan konstruksi perumahan individu; tanah kawasan dan objek yang dilindungi khusus; lahan hutan; dana air; stok tanah.

Namun, aturan hukum untuk penggunaan situs ini atau itu ditentukan tidak hanya oleh kategorinya, tetapi juga oleh tujuan langsungnya. Ada banyak janji seperti itu, oleh karena itu kami akan fokus pada mereka yang memungkinkan pembangunan rumah.

Bidang tanah untuk konstruksi perumahan individu - di sini tujuannya berbicara sendiri. Bidang tanah tersebut diklasifikasikan sebagai tanah pemukiman.

Rumah juga dapat dibangun di atas tanah dengan tujuan yang berbeda - di pondok musim panas atau petak taman yang termasuk dalam kategori tanah pertanian, namun tidak mungkin untuk mendaftar di rumah yang dibangun di pondok musim panas, karena de jure rumah semacam itu tidak dimaksudkan untuk tempat tinggal permanen, tetapi pada Selain itu, Anda harus menanam pohon buah-buahan dan / atau semak berry (prosedur untuk perencanaan dan pembangunan plot taman ditentukan oleh SNiP 30-02-97 "Perencanaan dan pengembangan wilayah asosiasi berkebun").

Setelah berurusan dengan kategori tanah dan tujuannya, kami akan beralih ke tahap yang lebih sulit - akuisisi kepemilikan atau sewa sebidang tanah untuk pembangunan bangunan tempat tinggal.

Tanah untuk konstruksi tempat tinggal: metode akuisisi

Ada dua cara untuk memperoleh sebidang tanah yang dimaksudkan untuk konstruksi: membeli sebidang tanah seperti itu di pasar sekunder, yaitu, dari perorangan, atau memperolehnya dari properti negara bagian atau kota (penebusan). Kamu bisa mendapatkan tanah secara gratis, tapi kesempatan ini disediakan hanya untuk Pahlawan Uni Soviet dan Federasi Rusia, pemegang penuh Order of Glory, Heroes of Socialist Labour, pemegang Order of Labour Glory tiga derajat. Sayangnya, tidak semua orang memiliki layanan seperti itu ke Tanah Air, dan oleh karena itu mayoritas harus membeli tanah baik dari individu atau negara.

Ada dua cara untuk membeli sebidang tanah dari dana tanah negara: tanpa kesepakatan awal tentang lokasi objek dan sebaliknya - dengan kesepakatan awal tentang lokasi objek. Namun untuk pembangunan perumahan, hanya diberikan prosedur pengadaan tanpa adanya kesepakatan sebelumnya mengenai lokasi objek. Oleh karena itu, dalam kasus pembangunan gedung tempat tinggal individu, hanya metode pertama privatisasi tanah negara yang relevan.

Secara umum, berbagai kemungkinan untuk memperoleh kavling tanah tempat rumah akan dibangun di masa depan dapat dinyatakan sebagai berikut:

Beli sebidang tanah untuk konstruksi perumahan individu:

  • Beli di pasar sekunder.
  • Beli dari tanah kota dan negara bagian. properti tanpa kesepakatan sebelumnya tentang lokasi objek (beli di lelang).
  • Dapatkan secara gratis (hanya kategori populasi tertentu).

Pembelian tanah untuk konstruksi di pasar sekunder

Akuisisi sebidang tanah dari pemilik pribadi secara prosedural jauh lebih mudah dan lebih cepat daripada pembelian tanah dari milik negara bagian atau kota, tetapi dalam hal ini, seseorang harus siap untuk tingkat persaingan yang lebih tinggi dan, karenanya, biaya yang lebih tinggi dari bidang tersebut.

Kesimpulan dari perjanjian penjualan tanah

Untuk membeli sebidang tanah untuk pembangunan rumah pribadi, perlu untuk membuat kesepakatan tentang penjualan sebidang tanah dengan orang yang memiliki plot ini (penjual plot), dengan mematuhi persyaratan yang ditetapkan dalam paragraf ketujuh Bab 30 KUH Perdata Federasi Rusia (Pasal 549-552, 554-557). Kontrak tersebut dibuat secara tertulis dengan pernyataan wajib dari kondisi berikut:

  • subjek kontrak (Anda harus menentukan data yang memungkinkan Anda untuk menentukan secara pasti bidang tanah yang akan dijual: lokasi bidang tanah, kategori tanah, tujuan yang dimaksudkan, luas total)
  • harga kontrak yang ditetapkan atas kesepakatan para pihak.

Agar kepemilikan tanah dialihkan dari pemilik sebelumnya kepada Anda, pengalihan ini harus didaftarkan dalam prosedur pendaftaran negara wajib. Oleh karena itu, setelah semua rincian perjanjian jual beli tanah telah disepakati dan perjanjian ini ditandatangani, maka perlu dilanjutkan ke tahap kedua.

Pendaftaran negara untuk pengalihan kepemilikan sebidang tanah di bawah perjanjian jual beli

Prosedur pendaftaran negara diatur oleh Undang-Undang Federal “Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengan Itu.” Prosedur untuk mendaftarkan pengalihan hak juga dijelaskan secara rinci dalam Rekomendasi Metodologis yang disetujui oleh Kementerian Kehakiman tentang prosedur untuk melakukan pendaftaran hak atas real estat dan transaksi negara bagian dengannya.

Pengalihan hak terdaftar (catatan, bukan kesepakatan, tetapi pengalihan hak) di lembaga keadilan untuk pendaftaran hak atas real estat dan transaksi dengannya. Anda harus menghubungi pihak berwenang untuk lokasi sebidang tanah yang Anda dapatkan kepemilikannya. Untuk mendaftarkan pengalihan kepemilikan, dokumen diserahkan ke otoritas pendaftaran yang sesuai oleh pembeli dan penjual.

Di bawah ini adalah daftar dokumen yang dibutuhkan:

  • aplikasi pendaftaran;
  • penerimaan pembayaran pendaftaran;
  • dokumen yang menyatakan orang tersebut dan mengonfirmasi otoritas Anda sebagai pembeli;
  • perjanjian penjualan tanah;
  • rencana kadaster situs.

Fakta penerimaan dokumen harus terdaftar di buku akuntansi, dan Anda harus diberi tanda terima untuk penerimaan dokumen hak untuk pendaftaran negara. Tanda terima ini harus berisi semua dokumen yang Anda kirimkan untuk pendaftaran.

Sertifikat pendaftaran negara atas kepemilikan sebidang tanah
Sertifikat pendaftaran negara atas kepemilikan sebidang tanah

Setelah mengajukan aplikasi dengan paket dokumentasi, lembaga kehakiman mempertimbangkannya dalam waktu satu bulan dan membuat keputusan tentang pendaftaran. Prosedur ini meliputi:

  • pemeriksaan hukum dan penegasan keabsahan perjanjian jual beli;
  • penetapan tidak adanya sitaan dan hak pihak ketiga atas sebidang tanah, yang merupakan subjek perjanjian, serta penetapan tidak adanya faktor lain yang dapat menyebabkan tidak sahnya transaksi;
  • membuat entri tentang pendaftaran negara atas kepemilikan sebidang tanah tertentu di Single State Register of Rights to Real Estate dan Transactions with It.

Setelah itu, otoritas pendaftaran membuat prasasti pada dokumen hak dan menerbitkan Sertifikat pendaftaran kepemilikan negara atas sebidang tanah. Sertifikat inilah yang mengonfirmasi pengakuan negara atas kepemilikan Anda atas sebidang tanah tertentu.

Pembelian sebidang tanah untuk konstruksi dari tanah milik negara

Perseorangan (perseorangan dan badan hukum) dapat memperoleh kepemilikan atas tanah milik negara (yang intinya privatisasi) hanya dengan biaya. Kemungkinan memperoleh kapling secara gratis menurut kategori warga individu ditunjukkan di atas. Kode Tanah mengecualikan kemungkinan penolakan tanpa motivasi untuk menyediakan bidang tanah kepada warga negara dan badan hukum. Daftar lengkap alasan penolakan juga ditunjukkan dalam peraturan ini. Alasan tersebut adalah:

  • penarikan situs dari peredaran;
  • larangan privatisasi tanah. Larangan seperti itu dapat ditetapkan oleh hukum federal;
  • reservasi tanah untuk kebutuhan negara bagian atau pemerintah daerah.

Sebagaimana telah disebutkan di atas, untuk pembangunan perumahan, persil tanah dapat dibebaskan tanpa persetujuan sebelumnya, oleh karena itu perhatian harus difokuskan pada mekanisme untuk memperoleh hak kepemilikan atau sewa atas tanah ini. Bidang tanah untuk konstruksi tanpa persetujuan sebelumnya dari lokasi objek dapat dialihkan menjadi kepemilikan atau sewa jangka panjang kepada individu hanya melalui penawaran dalam bentuk lelang. Pengecualian adalah penerimaan sebidang tanah yang dimiliki atau disewakan dalam batas-batas kawasan terbangun oleh seseorang yang dengannya kesepakatan tentang pengembangan kawasan terbangun telah disepakati.

Artinya, dalam banyak kasus, dimungkinkan untuk membeli sebidang tanah untuk konstruksi dari tanah milik negara secara eksklusif melalui lelang. Namun, sebelum plot yang didambakan dilelang, sejumlah tindakan lain harus diambil sebagaimana ditentukan oleh Kode Tanah Federasi Rusia dan Undang-Undang Federal “Tentang Kadaster Real Estat Negara.” Pemerintah lokal atau otoritas eksekutif lokal yang memiliki tanah yang mereka minati plot, berikan prosedur berikut untuk penyediaan sebidang tanah:

  • pembentukan sebidang tanah sesuai dengan persyaratan Undang-Undang Federal "Tentang Kadaster Real Estat Negara";
  • penentuan penggunaan yang diizinkan dari situs (dalam hal ini - untuk konstruksi perumahan individu);
  • pembentukan persyaratan teknis untuk menyambung ke komunikasi keteknikan sesuai dengan Peraturan untuk menentukan dan memberikan persyaratan teknis untuk menyambungkan suatu objek konstruksi utama ke jaringan keteknikan;
  • mengadakan tender setelah mengambil keputusan yang sesuai, mempublikasikan di media tentang mengadakan tender atau lelang dan menerima aplikasi yang relevan dari orang lain.

Ini adalah rencana aksi dari pemilik tanah, yaitu, badan pemerintahan sendiri (jika bidang tanah terletak di dalam batas pemukiman) atau otoritas eksekutif (jika bidang tersebut tidak termasuk dalam kategori tanah untuk pemukiman) saat memberikan plot kepada individu. Namun, jangan berharap seluruh prosedur akan dilakukan oleh pejabat, dan Anda hanya perlu menunggu lelang. Untuk memperoleh sebidang tanah dari properti kota atau negara bagian, Anda harus:

  1. Ajukan permohonan untuk penyediaan sebidang tanah yang ditujukan untuk pembangunan perumahan individu kepada otoritas lokal (pemerintah sendiri atau otoritas eksekutif).
  2. Pesan salinan, di mana rencana topografi bidang tanah yang Anda minati harus disajikan.
  3. Cari tahu apakah ada sitaan terkait situs yang Anda minati (hak hukum pihak ketiga, misalnya, kemudahan, dll.). Untuk itu, Anda juga perlu mengajukan permohonan dan melampirkan salinan rencana bidang tanah, di mana, jika tidak ada sitaan, stempel yang sesuai akan dibubuhkan.
  4. Prosedur serupa disediakan untuk mengetahui apakah ada larangan konstruksi di sebidang tanah tertentu ("garis merah", misalnya, pipa yang mengalir melalui plot).
  5. Semua dokumen yang diterima, bersama dengan aplikasi untuk penyediaan sebidang tanah yang ditujukan untuk pembangunan perumahan individu, untuk kepemilikan atau sewa, diserahkan untuk pertimbangan akhir dan pengambilan keputusan kepada pemerintah daerah atau otoritas eksekutif.

Setelah Anda menyelesaikan semua langkah ini, otoritas lokal memutuskan untuk mengadakan lelang dan memposting informasi tentang kepemilikannya di media. Subjek lelang, tergantung pada hak yang Anda nyatakan, hak kepemilikan atau sewa atas sebidang tanah di bawah pembangunan perumahan individu. Nilai nominal kapling ditentukan sesuai dengan data pendaftaran tanah, sehingga nilai ini jauh lebih rendah dari nilai pasar. Jika, dalam waktu sebulan setelah publikasi resmi lelang, tidak ada yang mengajukan permohonan untuk berpartisipasi di dalamnya, Anda berhak menebus situs tersebut sesuai nilai aslinya. Tentu saja, dalam banyak kasus ada pihak yang ingin membeli sebidang tanah, oleh karena itu pemrakarsa lelang harus tahan terhadap persaingan, yang seringkali cukup sulit.oleh peserta lain dalam lelang.

Protokol hasil lelang, yang diberikan kepada Anda, adalah dasar untuk menyelesaikan kontrak penjualan dan pembelian sebidang tanah untuk pembangunan perumahan atau membuat perjanjian sewa untuk bidang ini dan pendaftaran negara selanjutnya atas hak atas tanah yang diterima.

Dalam kebanyakan kasus, setelah lelang diadakan, perjanjian sewa tiga tahun ditempatkan dengan pemenang. Selama jangka waktu tersebut, penerima kavling yang akan digunakan wajib membangunnya sesuai dengan tujuan yang dimaksudkan. Jika kondisi ini terpenuhi, situs tersebut akhirnya dialihkan menjadi kepemilikan pribadi.

Direkomendasikan: