Bagaimana Menjual Apartemen Tanpa Bantuan Agen

Bagaimana Menjual Apartemen Tanpa Bantuan Agen
Bagaimana Menjual Apartemen Tanpa Bantuan Agen

Video: Bagaimana Menjual Apartemen Tanpa Bantuan Agen

Video: Bagaimana Menjual Apartemen Tanpa Bantuan Agen
Video: 5 Tempat WAJIB Untuk Menjual Rumah | Recomended | Arli Kurnia 2024, Maret
Anonim

Transaksi dengan atau tanpa partisipasi agen real estat dilakukan secara praktis sesuai dengan skema yang sama. Jadi mari kita mulai lagi.

gambar
gambar

Misalkan Anda memiliki apartemen yang ingin Anda jual. Sebagian besar transaksi di pasar real estat - sekitar 80% - disebut alternatif, menjual apartemen Anda untuk membeli yang lain. Tetapi hari ini kami hanya akan berbicara tentang penjualan rumah untuk menerima uang, karena prosedur ini termasuk dalam transaksi gabungan apa pun.

Penilaian peluang, konsultasi

Hal pertama yang harus dimulai saat menjual apartemen adalah setidaknya mengevaluasi properti secara kasar, yaitu mendapatkan informasi tentang biayanya. Cara termudah adalah mempelajari publikasi real estat Moskow yang segera mengirimkan informasi tersebut, misalnya, surat kabar Iz Ruk v Ruki. Perlu diingat bahwa harga apartemen di koran bukanlah fakta, melainkan keinginan penjual.

Periklanan

Poin penting berikutnya adalah pasokan apartemen ke pasar. Kami perlu memastikan bahwa sebanyak mungkin pembeli potensial mengetahuinya. Saat ini di Moskow terdapat sekitar seribu agen real estat kecil dan menengah, di mana informasi tentang apartemen Anda akan diterima secara gratis, dimasukkan ke dalam database dan akan ditawarkan kepada semua pembeli potensial. Agen real estat besar tidak menerima informasi semacam itu, lebih memilih untuk membuat perjanjian eksklusif, yang melibatkan pengalihan semua kekhawatiran tentang iklan, pendaftaran, dan pengumpulan paket dokumen yang diperlukan ke perusahaan mereka.

Cara lain adalah dengan mengirimkan iklan di koran Iz Ruk v Ruki atau di Internet dengan nomor telepon kontak Anda (biasanya rumah). Ini memiliki pro dan kontra. Dengan menentukan nomor telepon rumah Anda, Anda memiliki kontak langsung dengan pembeli atau agen real estat. Namun perlu diingat bahwa saat berkomunikasi dengan orang-orang ini secara langsung, Anda tidak dapat memprediksi seberapa layak penelepon ini atau itu dan apa niat sebenarnya.

Banyak hal tergantung pada keteraturan pengiriman iklan. Jika apartemen terdaftar dengan harga yang cair, iklan harus diterbitkan setidaknya dua kali seminggu. Jika apartemen perlu dijual dengan sangat cepat - tiga kali seminggu. Memposting iklan setiap hari tidak ada gunanya.

Tunjukkan, tawar-menawar

Panggilan balik dimulai, Anda bernegosiasi, berkomunikasi, menyetujui waktu pandangan. Ini harus diperlakukan dengan sangat hati-hati. Anda tidak tahu ada orang yang memasuki apartemen Anda, jadi lebih baik singkirkan barang-barang berharga dan benda-benda dari tempat-tempat yang menonjol. Tetapi Anda tetap harus menampilkan semua sudut dan celah (misalnya, apakah ada wallpaper di balik lemari). Pengalaman menunjukkan bahwa calon pembeli hanya tertarik pada kondisi ruangan dan ketinggian plafon. Dia dapat melihat kamar selama lebih dari lima menit hanya jika penjualan apartemen dengan furnitur atau pembangunan kembali diharapkan. Jika tidak ada kesepakatan seperti itu, tetapi minat pada furnitur telah muncul, ini tidak normal dan harus mengingatkan Anda.

Katakanlah seseorang telah setuju untuk membeli sebuah apartemen dan siap untuk mendiskusikan syarat-syarat penjualannya. Perundingan dimulai. Ada ekspresi khusus - menahan tawar-menawar. Dengan segera menyetujui persyaratan pembeli, Anda akan menunjukkan bahwa Anda dapat memindahkan harga lebih jauh daripada yang akan segera digunakan. Ini adalah psikologi dasar, dan itu sering terjadi.

Saran: klien pertama yang memutuskan untuk segera membeli apartemen Anda pada harga penawaran pertama, kami merekomendasikannya … untuk tidak menjual. Ada alasan untuk percaya bahwa Anda meremehkan apartemen dan menjualnya dengan harga murah. Meskipun, mungkin Anda hanya beruntung, dan inilah orang yang membutuhkan apartemen di tempat khusus ini, untuk harga ini. Ini juga terjadi.

Jika pembeli datang untuk menonton dengan perwakilan dari agen real estat, Anda memiliki kesempatan untuk mendapatkan beberapa layanan hampir gratis. Agen tersebut mungkin mencoba menyelesaikan masalah Anda dalam satu agen real estat, jadi, dengan sengaja atau tidak, Anda mendapatkan layanan dari perusahaan tertentu, yang dapat … menagih untuk layanan ini. Misalnya, untuk mengatakan bahwa "… situasinya lebih dari serius, kami berusaha menyelesaikannya, dan biayanya sangat mahal". Anda memiliki hak untuk menerima atau tidak menerima kondisi yang ditawarkan, Anda dapat menolak layanan dan mulai menjual diri Anda sendiri.

Tip lain: jika apartemen dijual tanpa partisipasi agen, lebih baik penjual bernegosiasi di rumah atau di kantor, dan untuk pembeli di rumah. Dalam kasus seperti itu, ada elemen wilayah "seseorang", di mana seseorang merasa lebih nyaman, lebih tenang, lebih percaya diri.

Perjanjian dengan penjual (pembeli)

Banyak penjual, setelah keputusan yang tampaknya positif diungkapkan dengan kata-kata, menghapus iklan untuk apartemen, tidak berasumsi bahwa pembeli dapat terus mencari opsi yang lebih menguntungkan. Oleh karena itu, setelah mencapai kesepakatan, penjual harus mengangkat masalah sejumlah uang muka untuk menjamin kewajiban membeli apartemen Anda.

Kami menyarankan pembeli untuk tidak mengajukan pertanyaan ini, membiarkannya bebas dalam tindakan selanjutnya. Namun, dalam kasus ini, ada risiko "kehilangan" apartemen yang Anda sukai jika penjual menemukan klien yang lebih menguntungkan.

Berikut ini adalah momen yang agak rumit. Katakanlah Anda setuju bahwa pembeli memberikan sejumlah uang untuk mengamankan pembelian apartemen Anda. Bagaimana cara melakukan ini, bagaimana cara mentransfer uang agar tidak ada masalah di kemudian hari?

Ada konsep hukum: perjanjian deposito dan perjanjian di muka. Jika Anda, sebagai penjual apartemen, telah menandatangani perjanjian deposit, maka Anda harus memahami bahwa penghentian perjanjian niat, yaitu penolakan untuk menjual apartemen kepada pembeli ini, dapat menimbulkan sanksi tertentu. Karena, dari sudut pandang hukum, itu dibaca sebagai "default penjual dan pengembalian jumlah dalam dua kali lipat jumlah." Dengan demikian, pembeli yang berpengalaman dan kompeten dengan pengacaranya akan dengan mudah membuat Anda bergantung secara finansial.

Untuk pembeli apartemen, selain alamat, karakteristik harga, dan persyaratan penjualan, orang tidak boleh lupa untuk menetapkan persyaratan legal (ekstrak) dan pelepasan fisik apartemen. Pembebasan fisik adalah penghilangan barang dan furnitur darinya. Jika persyaratan tidak ditentukan, pembeli sering bersikeras mengosongkan apartemen segera setelah menandatangani perjanjian notaris.

Memeriksa, menyiapkan kesepakatan, mengumpulkan dokumen

Setelah semua dokumen disiapkan dan pembayaran di muka untuk apartemen telah diterima, prosedur untuk mempersiapkan transaksi dimulai. Penjual bertanggung jawab untuk mengumpulkan satu set dokumen lengkap. Ini berarti kebutuhan untuk menjalankan semua contoh dan mencapai, - saya tekankan, dalam kerangka waktu tertentu - mendapatkan dokumen yang diperlukan. Ini adalah prosedur yang agak rumit.

Untuk menjual apartemen, Anda harus memiliki dokumen berikut:

1. Dokumen hak milik, tergantung cara memperoleh rumah susun, misalnya: Perjanjian pengalihan, Sertifikat kepemilikan tempat tinggal, Sertifikat koperasi perumahan tentang bagian yang disetor, Sertifikat pendaftaran BTI, Sertifikat hak waris, perjanjian jual beli, sumbangan, penukaran, sewa, keputusan pengadilan. Jika dokumen untuk apartemen hilang, maka perumahan dapat dijual sesuai dengan kutipan dari register, yang dikeluarkan oleh Komite Pendaftaran. Benar, dalam hal ini, orang harus ingat bahwa, secara teoritis, ekstrak dapat diambil setidaknya setiap hari. Artinya, situasi mungkin terjadi ketika penjual, setelah menerima pembayaran uang muka Anda, akan menjual apartemennya ke pembeli lain besok. Oleh karena itu, dalam hal ini, kami menyarankan Anda untuk memberikan tidak lebih dari $ 100-200 sebagai pembayaran di muka untuk meminimalkan kerugian Anda.

2. Di BTI perlu mendapatkan: sertifikat (formulir 11-A, berlaku selama 1 bulan); denah lantai, penjelasan (berlaku selama 1 tahun).

Untuk mengumpulkan dokumen-dokumen ini, Anda akan membutuhkan dokumen asli dari judul dokumen itu sendiri, paspor Anda, dan sekitar 150 rubel.

3. Dalam PRUE Anda perlu mengambil:

- kutipan dari buku rumah - di kantor paspor;

- salinan rekening keuangan dan pribadi dan sertifikat tidak adanya tunggakan sewa - di departemen akuntansi.

Semua sertifikat ini berlaku selama 1 bulan. Untuk mengambilnya, Anda memerlukan buku sewa, paspor, atau surat kuasa (jika Anda bukan pemiliknya).

4. Persetujuan yang disahkan dari pasangan (masing-masing, penjual atau pembeli) untuk mengasingkan (membeli) sebuah apartemen.

5. Izin dari perwalian dan otoritas perwalian, jika anak-anak di bawah umur terlibat dalam transaksi.

6. Sertifikat dari kantor pajak jika apartemen itu diterima sebagai hadiah atau warisan, atau terletak di wilayah Moskow.

7. Akta pemindahtanganan jika apartemen dipindahkan setelah 01.03.96.

Setelah semua dokumen di atas dikumpulkan, sangat penting untuk memeriksa konsistensi nama, alamat, tanggal, tanda tangan dan dekripsinya, ukuran semua area yang dimaksud. Sampai saat ini, kami telah menghitung sekitar 20-22 jenis dokumen hak milik untuk apartemen yang hanya bisa. Saya tekankan - bukan 2, bukan 5, bukan 8, tapi 22! Oleh karena itu, kami sangat menyarankan agar Anda mendapatkan nasihat hukum pada tahap ini. Pembeli apartemen - untuk memahami bagaimana dokumen-dokumen ini sesuai dengan persyaratan hukum. Kepada penjual - untuk memastikan bahwa mungkin untuk menjual apartemen pada mereka dalam jangka waktu yang ditentukan. Seringkali ada situasi ketika penjual, yang percaya bahwa ia memiliki dokumen yang cukup untuk transaksi, mengambil deposit berdasarkan persyaratan pendaftaran yang telah disepakati dengan jelas, tetapi tidak dapat menahannya. Tiba-tiba ternyata salah satu pemiliknya telah meninggal dunia,dan warisan tidak diungkapkan karena orang mengira itu tidak perlu. Akibatnya, apartemen seperti itu tidak dapat dijual sampai semua formalitas hukum diselesaikan.

Bank, notaris, pendaftaran

Tetapi, misalkan, semua dokumen untuk apartemen sudah beres dan saatnya tiba untuk membahas masalah permukiman bersama, di mana dan bagaimana membuatnya. Cara yang paling umum adalah menyelesaikan melalui safe deposit box berdasarkan perjanjian pembelian apartemen yang terdaftar atas nama pembeli. Kami menyarankan Anda untuk sangat berhati-hati saat memilih bank. Jika pembeli menawarkan bank tertentu, dengan alasan uangnya disimpan di sana, dan ketua dewan adalah sahabatnya, sebaiknya jangan menyetujui opsi ini. Dalam situasi ini, semua jenis penyalahgunaan posisi klien dapat diterima. Harus ada wilayah netral yang cocok untuk kedua belah pihak. Oleh karena itu, masalah kesepakatan bersama harus didiskusikan terlebih dahulu, bahkan pada saat transfer (atau penerimaan) deposit.

Setelah meletakkan uang, Anda harus membuat notaris (atas permintaan Anda) pelaksanaan kontrak atau segera menyerahkan dokumen untuk pendaftaran negara.

Pembebasan hukum dan fisik, sertifikat penerimaan

Ketika Anda akhirnya menerima kontrak terdaftar untuk penjualan dan pembelian apartemen dengan sertifikat pendaftaran hak negara, Anda akan memiliki pelepasan apartemen yang sah (pencabutan pendaftaran) dan fisik (pemindahan barang). Dan jika Anda belum menyetujui penundaan uang sebelum transfer apartemen sesuai dengan undang-undang (dibuat dalam tulisan sederhana pada saat transfer kunci ke apartemen dan tagihan utilitas), akan bermasalah bagi Anda untuk mengontrol prosesnya.

Secara umum, ini adalah aturan dasar yang harus diikuti saat membeli atau menjual apartemen. Jika Anda serius dengan saran dan keinginan kami, pelajari dengan cermat prosedur pendaftaran dan persiapan dokumen yang relevan, Anda dapat melanjutkan ke transaksi dengan aman. Dan jika Anda memiliki pertanyaan, silakan hubungi kami. Perusahaan kami secara teratur mengadakan seminar gratis untuk penduduk tentang masalah real estat (lihat materi edisi ini) dan memiliki lebih dari seratus titik konsultasi di seluruh Moskow.

Direkomendasikan: